Paul International Consultants

Paul International Consultants ist Ihr Top-Partner, wenn es um Kredite in Florida und in den USA generell geht. In diesem Blog informiere ich über die verschiedensten Themen rund um die Immobilienfinanzierung in Florida. Seit 1994 bietet unser Team weitreichendes Know-how, individuelle Beratung sowie umfangreichen Service zum Thema Kredite und Kontoführung in Florida. Falls Sie Fragen haben, setzen Sie sich bitte mit mir in Verbindung. Die Telefonnummer der Zentrale in Deutschland lautet: +49 (0) 6021 – 458 6050.

Wie profitiere ich am meisten von einer Finanzierung in Florida

Hier erfahren Sie, wie Sie von einer Finanzierung in Florida profitieren:

 

  1. Zeitpunkt: Die besten Konditionen erhalten Sie in den USA immer zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. Neubaus (vor Baubeginn). Die später stattfindenden Refinanzierungen sind wesentlich teurer.
  2. Zweitwohnsitz: Grundsätzlich wird von der finanzierenden US-Bank automatisch jedes erste Haus, das ein Ausländer erwirbt, als Zweitwohnsitz deklariert. Ausnahme: Dauervermietete Objekte. Bei jedem danach erworbenen Haus wird unterstellt, dass es sich dabei um ein sog. „Investment“, zur Gewinnerzielung handelt. Zweitwohnsitze profitieren von einer höheren Beleihung und niedrigeren Zinsen und Gebühren als Investments. Ggf. können Sie auch später erworbene Objekte als Zweitwohnsitz deklarieren, wenn Sie auf einige wichtige Dinge achten (Preise, Verwendung etc.)
  3. Credit Score: Die beste Bonität hat in den USA, wer Verbindlichkeiten aufnimmt, diese über mindestens zwei oder mehr Jahre pflegt und pünktlich oder vorzeitig wieder zurückführt. Barzahler besitzen keine Bonität in den USA, da sie ihre Zahlungsmoral nicht unter Beweis stellen können. Wichtig ist, dass mindestens drei Zahlungsverpflichtungen eingegangen und dann in Verbindung mit einer Sozialversicherungs- oder Steuernummer an die Kreditbüros gemeldet werden.
  4. Steuerliche Vorteile: Wenn Sie Ihr Haus in Florida vermieten, müssen Sie die Mieteinkünfte in den USA versteuern. Etliche Posten, so auch die Finanzierung und Nebenkosten, können anteilig dagegen gerechnet werden. Wir empfehlen ausdrücklich, sich diesbezüglich bei einem US-Anwalt oder –Steuerberater zu informieren.
  5. Maximale Qualitätskontrolle: Die US-Banken prüfen strengstens, dass sowohl mit der betreffenden Immobilie als auch im gesamten Ablauf alles in Ordnung ist. Selbst, wenn der Eigentümer im weit entfernten Europa sitzt.
  6. Wertgutachten: Eine Home Inspection wird unabhängig von der Finanzierung durch den Makler bestellt. Aber nur mit einer Finanzierung bekommen Sie auch eine wirklich kritische und realistische Einschätzung des Marktwerts – anhand eines Wertgutachtens, das durch einen lizenzierten und staatlich geprüften Schätzer erstellt wird und der von der Bank bestellt wird.
  7. Prüfung der Baufirma: Um das Ausfallrisiko weitestgehend zu eliminieren, prüfen die US-Banken bei Neubauten nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern sehr genau auch die Bonität und Solidität der Baufirma. Diese erhalten Einsicht in Unterlagen, die Sie als Kreditnehmer nicht einsehen können (Bilanzen, GuVs, Auszüge, Auftragslage etc.). Alleine dieser Punkt ist eine Kreditaufnahme wert.
  8. Lange Laufzeit: Die offiziellen Vertragslaufzeiten bei US-Krediten liegen in fast allen Fällen bei 30 Jahren. Auf diesen Zeitraum ist auch die Amortisation ausgelegt, was zur Folge hat, dass die monatlichen Tilgungsleistungen sehr niedrig sind.
  9. Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Diese ist in den USA faktisch nicht vorhanden. D.h. Sie können wann Sie wollen, so oft Sie wollen, so viel Sie wollen, partiell oder auch vollständig tilgen, ohne dass Strafzinsen anfallen. Dies ermöglicht eine maximale Flexibilität, besonders unter den Gesichtspunkten von Wechselkurs, steuerlichen Vorteilen, Rentabilität, persönlicher Liquidität, Planbarkeit etc.
  10. Keine Bereitstellungszinsen: Im Falle einer Baufinanzierung wird zunächst das Eigenkapital des Kreditnehmers eingesetzt, erst dann das Fremdkapital. Während der Bauphase zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen (volle Tilgungsaussetzung) und dies nur auf den jeweils (in Tranchen / Bauabschnitten) ausgezahlten Betrag.
  11. Inspektionen des Neubaus: Während der Bauphase entsenden die Banken Inspektoren auf die Baustelle, um die einzelnen Baufortschritte zu überwachen. Erst, wenn alles wie im Vertrag vereinbart geleistet wurde, wird die nächste Zahlung an die Baufirma freigegeben. Der Eigentümer hat damit eine Kontrolle, dass nichts gezahlt wird, was nicht auch geleistet wurde.
  12. Liquidität: Anhand der hohen Beleihungswerte (70%) können Sie in Florida Ihre Liquidität wahren für mögliche weitere Ausgaben oder Kapitalanlagen. Die Kapitalbeschaffungskosten sind relativ hoch, was kleinere Kredite prozentual teuerer macht. Besser einen höheren Kredit in Anspruch nehmen, den US-Markt besser kennenlernen, liquider bleiben und zurückführen, wenn es tatsächlich auch Sinn macht. Bis dahin von allen Finanzierungsvorteilen profitieren.
  13. Rücktrittsrechte: Wenn Sie Ihren Kaufvertrag mit einer Finanzierungsklausel abschließen, haben Sie sich damit auch ein mögliches Rücktrittsrecht eingebaut. Diese Klausel hält fest, dass man innerhalb eines vorab zeitlich festgelegten Rahmens vom Vertrag zurücktreten darf, wenn die Finanzierung wie geplant zustande kommt. Gründe sind zum Beispiel zu niedrige Wertgutachten. Eine gute Möglichkeit für den Käufer, ggf. nochmals zu verhandeln.
  14. Informationsfluss: Wer die Angelegenheiten in Europa und den USA voneinander getrennt halten will, ist mit einer US-Finanzierung bestens beraten.
  15. Mischfinanzierung Europa / USA: Oftmals werden gerne die Vorteile der Finanzierungen in Europa mit denen in den USA kombiniert. Die US-Banken anerkennen europäische Kredite als Eigenkapitalquelle an, wenn diese besichert sind. Somit kann man die Vorteile der europäischen Kredite (niedrigere Zinsen und Nebenkosten) mit denen der US-Banken kombinieren.

Ein Beitrag von Frau Kirstin Paul von Paul International Consultants